“預售”這個詞我們經常聽到也經常見到，尤其是在各大購物節的時候，預售是十分常見的現象。那房子預售制的起源，你知道嗎？
商品房預售制引起爭論
商品房預售的爭論是因何而起呢？這就要說到前段時間的“停貸”糾紛。受疫情影響，很多地方的樓盤因為資金鏈斷裂出現了停工，業主交著貸款卻遲遲拿不了房，所以很多業主不愿意繼續交貸，希望可以“一手交房，一手交錢”。畢竟一旦房子爛尾，可謂是房、款兩失。 來源：央視財經 因此受到沖擊的就是存在了多年的商品房預售制。有人認為，應該取消商品房預售制，可以保護購房者的權益。 但還有一部人分析，取消預售制的危害極大，影響到的范圍可能不僅僅是房地產行業，甚至會給整個國民經濟帶來巨大的風險。下面我們先來了解一下商品房預售制。 商品房預售制的28年 故事中的關鍵人物，是香港富豪霍英東。 20世紀的50年代的香港，人口暴漲，住宅在戰爭中又損毀較多，土地尤為緊張，而樓盤買賣都是以整棟大樓進行交易。 香港人民面對著一個很現實的問題“樓貴人窮”。 在這樣的背景下，霍英東卻大手筆地修建100棟樓房，但是怎么蓋、怎么賣這是個大問題。 主要問題有兩個：建房子需要的資金太大；買房子很多人買不起。 于是他想出了一個辦法，第一期交50%的訂金，二樓樓面建成再交10%，反正一整棟賣不出去，那就一層一層地賣。 這個方法解決了最主要的兩個問題：賣房的可以只出前期的錢，后面可以有了資金再接著蓋；買房的不用一下子拿出那么多錢，分期付款，壓力變小了。 這種模式被稱為“賣樓花”，直接推動了香港房地產的爆發，1956年香港政府出臺了《預售樓花同意書》，使其正式有了法律保護。 隨后，這種模式從香港傳到深圳，又從深圳傳至全國。 直到1994年《城市房地產管理法》的出臺，正式建立了商品房預售制。 隨后，商品房預售制開始了黃金28年的時光。 預售制推出后極大地緩解了房企的資金壓力，加快了住房建設，推動了城市化進程。 《中國住房存量報告：2021》顯示，1978-2020年中國內地城鎮住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米。 2005年中國內地商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重為63%，而2021年比重上升至87%，說明預售制已經成為我國商品房銷售最主要的方式。 商品房預售的流程是什么 總的來說就是四步： (一) 開發商申領預售許可證。 (二) 簽訂商品房預售合同。 (三) 預售合同登記備案和預告登記。 (四) 交付建成商品房并移轉產權 細節不多說，說幾個重點： 1.預售房需要已經全部交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。 2.預售房的開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。 3.購房者需要一次性付清首付款，并采用銀行貸款的形式一次性付清剩余房款。也就是說其實雖然是分期付款，但是房地產商已經拿到全部房款了。 商品房預售制的優點與風險 先說一下優點有哪些： 1.最直接的影響就是帶動了房地產業、批發、建材等相關產業的發展，為GDP貢獻了很大的比重。 2.從金融行業來講，房地產投資占了固定資產投資的很大比重，對金融業起到了巨大的拉動作用。同時拓展了投資渠道。 3.從銀行業來講，房貸是銀行貸款的重大組成部分，占比高達三分之一。房地產業的發展為銀行的資金周轉起到了很大的作用。 4.從個人角度來看，給居民提供了一個可以更早擁有住房的方式，分期貸款減輕了購房壓力。 那么隱患是什么呢？ 商品房預售的隱患基本都是基于“爛尾”及與之類似的情況。 1.從房地產行業來看，本身預售制就具備高杠桿的特征，有些房地產商過度舉債和擴張，一旦發生資金斷裂就容易擱置項目，就像我們開頭提到的情況，爛尾樓無論對于個人還是房地產行業都是一種危害。 2.對于銀行來說，購房者的貸款是來自于銀行，如果出現爛尾的情況，購房者還不上貸款，風險就是銀行的，銀行必須承擔壞賬壓力。 3.對于個人來說，預售制之下，一旦出現意外或者人為挪用資金的行為，導致延遲交房、質量問題、房產證延期甚至爛尾的情況，直接風險都是落在了購房者身上。購房者不僅要承擔延期期間的利息，還要承擔“房、款兩空”的風險。 所以圍繞著商品房預售制該不該取消這件事，觀點出現了極大的分歧。 而這個分歧最本質的問題還是在于，商品房預售制在中國已經存在了28年之久，在整個房地產業中的占比過大，如果一下子取消預售制，帶來的連鎖反應不可估量，可能是整個社會經濟無法承受的風險。 或許有人認為，長期來看，取消商品房預售制是大勢所趨，但短期內做出變化是不現實的，可能還需要很長的時間去實現。隨著社會國情的發展變化，任何制度都不會是一成不變的，需要與時俱進。但這個時間，我們還無法預知。
